Az adásvétel menete - általános összefoglaló

Az adásvétel menete: 

Az ingatlan tulajdonjogát a földhivatal két lépésben jegyzi át: 1. adásvételi szerződés benyújtása (széljegyre kerül és erről az eladó levélben tájékoztatást is kap a földhivataltól), a széljeggyel egy nyitott pozíció keletkezik, amit majd a bejegyzési engedély benyújtása zár le. A bejegyzési engedély benyújtásakor a földhivatal az eredeti szerződésbenyújtás napjára visszamenőleg jegyzi be a tulajdonjogot. A bejegyzésig az adásvételi szerződéssel és a bejegyzési engedély letétbe vételérő szóló megállapodással igazolja az eladó, hogy a maga részéről a bejegyzési engedély adási kötelezettségét teljesítette, az engedélyt az ellenjegyző ügyvédi irodába veszi letétbe és onnan lehet követelni. A vevő ugyancsak a letéti megállapodással igazolja, hogy a bejegyzési engedély rendelkezésre áll és milyen feltételekkel adható ki - ezt a hitelező bank kérni fogja tőle. 

Amikor az önerő (a hitelösszeg kivételével minden vételárrészlet) megfizetése megtörtént a hitelező bank kérni fogja az önerő igazolást - ezt az ügyvédi iroda elkészíti, eladó közreműködésével. 

A banki hitel folyósítását követően az ügyvédi iroda a bejegyzési engedélyt benyújtja a földhivatalhoz és kb. 21 napon belül a tulajdonjogot bejegyzik. 

A földhivatali bejegyzést követően a Felek a tulajdoni lappal (és személyazonosságuk igazolásával) bizonyítják a tulajdonjogukat, illetve annak hiányát. 

A hitelező bankkal és a hitellel kapcsolatos teendők: 

Ha a bank az adásvételi szerződés módosítását kéri, úgy ezt az ügyvédi iroda készíti és benyújtja a földhivatalhoz, eladó közreműködése itt is szükséges. 

Miben kell a szerződés alapján eladónak közreműködnie, annak érdekében, hogy a vevő a hitelt megkapja és a szerződés teljesüljön: 

- szerződésmódosítás, önerőigazolás elkészítése - természetesen csak olyan módosítást köteles aláírni, amely a jogait nem csorbítja, a szerződés lényeges feltételein nem változtat (mi lehet ez? pl. hitelező bank a hitel összegének vagy elnevezésének pontosítására vagy más adatpontosításra felhív)

- értékbecslőt be kell engedni az ingatlanba - ehhez is kell az eladó együttműködése

Mi a vevő teendője: 

- elsősorban a banki ügyintézés (igazolások benyújtása, szerződéskötés, folyósítási feltételek biztosítása stb.), a folyósítási feltételek közül a biztosítás megkötése és az önerőigazolás szoktak az utolsók lenni, amit el kell intézni

- a bank elsősorban földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést fog kérni

- ha a bank kéri a bejegyzési engedélyt - mint folyósítási feltételt – azt a letéti szerződésnek megfelelően kiadja neki az ügyvédi iroda vagy bemutatja vagy igény szerint külön igazolja, hogy nála van és be fogja nyújtani - az ügyintézés bankonként elérő, a lényeg, hogy csak akkor ha a folyósítás már minden más szempontból biztosított (pl.: hiteligérvény van, aláírt hitelszerződésnek lennie kell)

- az ügyvédi iroda vállalja, hogy a hitelügyintézés során telefonon rendelkezésre áll, ez azt jelenti, hogy a hitelügyintézővel kérésre egyeztet, tisztázó kérdésekre válaszol, stb.

- a bejegyzési engedély benyújtásának igazolását a bank kérni fogja ezt az ügyvédi iroda kiadja

Birtokbaadás

Birtokbaadási jegyzőkönyvvel történik, amihez formanyomtatványt az ügyvédi iroda vagy az ingatlanközvetítő ad. 

A közművek átírásához az adásvételi szerződés és a birtokbaadási jegyzőkönyv szükséges - egyes jelzések szerint újabban szórványosan előfordult, hogy bejegyzési engedélyt is kért közműszolgáltató (víz). Ez alapvetően egyrészt túlzás másrészt, amikor a felek birtokba adnak, akkor a bejegyzési engedély még nincs feltétlenül a feleknél, mert mondjuk az elindított utalás még nem érkezett meg és az eladó nem tudja megerősíteni a megérkezést.

A közműátírások történhetnek együttes ügyintézéssel vagy vevő egyedül végigjárhatja vagy e-mailen (adásvételi szerződés és birtokbaadási jkv. scannelt csatolásával) kezdeményezheti a szolgáltatóknál. Mindegy hogy történik mindenképpen a birtokbaadásig az Eladó onnantól a Vevő viseli ezeket. Figyelem! Két kivétel van: a közös költség és a távhő, ezek jogszabály szerint a tulajdonjoghoz kapcsolódnak, tehát nem a birtokbaadás időpontja, hanem az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának az időpontja a meghatározó. A társasházak, közös képviselők általában gond nélkül elfogadják a felek szerződéses megállapodását arról, hogy a birtokbaadásra számoljanak el és a ne a bejegyzésre. Ennek ellenére mindkét esetben célszerű és szükséges már a szerződéskötésre hiteltérdemlően igazolni, hogy nincs távhő/közös költség tartozása az eladónak – kell a nullás igazolás. Az én álláspontom szerint a többi közműnél felesleges, mert a szolgáltatók egyébként is a birtokbaadás dátumára és óraállásával írnak át, ennek ellenére a tetemesebb tartozás hiányát (korlátozás ne fenyegessen) lehet igazoltatni, de ehhez elég a folyamatos fizetés igazolása az utóbbi pár havi számlával.  

A távhő szolgáltatás átírásához - a fenti okból - az adásvételi szerződés és a birtokbaadási jegyzőkönyv nem elegendő - a bejegyzési engedélyt is be kell mutatni. A bejegyzési engedély általában letétben van és az ügyvéd csak a letétből felszabadulás - teljes kifizetés - után és külön kérésre adja ki. 

Közös költség esetén az alapító okirat rendelkezhet – és gyakran rendelkezik is – úgy, hogy az eladó és a vevő egyetemlegesen viselik a közös költség tartozást, ezért itt nem lehet a hiteltérdemlő nullás igazolástól eltekinteni.

Kijelentkezési kötelezettség: a birtokbaadásig kell kijelentkezni (cég székhelyet, fióktelepet megváltoztatni, ha van). A kijelentkezés magánszemélyeknél az új lakcímre bejelentkezéssel történik - a régiről automatikusan törlik. Cégeknél cégmódosítást kell kezdeményezni. Az ingatlan mindenkori tulajdonosa az okmányirodán kérhet igazolást arról, hogy ki van bejelentkezve a tulajdonában álló ingatlanba, a cégjogi nyilvántartásból ilyen lekérdezési lehetőség nincs.  

A vevő bejelentkezéséhez a tulajdonjogának bejegyzése - a teljes kifizetéstől körülbelül 30 nap - előtt a bejegyzési engedély is szükséges. A bejegyzési engedély általában letétben van és az ügyvéd csak a letétből felszabadulás - teljes kifizetés - után és külön kérésre adja ki. 

MIután a földhivatal a vevő tulajdonjogát már bejegyezte az okmányiroda a tulajdoni lap alapján elintézi a bejelentkezést. A vevőnek lehetősége van arra, hogy a vételár teljes kifizetése után, de még a földhivatali bejegyzés előtt bejelentkezzen, de ilyenkor az adásvételi szerződést és a bejegyzési engedélyt is vinnie kell magával az okmányirodára. A teljes kifizetés előtt kizárólag az eladó kifejezett hozzájárulásával - eladó írja alá a bejelentő lapot - jelentkezhet be. 

Mikor lehet sürgős a bejelentkezés: iskola, orvos, szociális ellátás igényléséhez kellhet a lakcímkártya.